Một bản quy hoạch trước hết phải trả lời hai câu hỏi: lập cho vùng đất nào và trong bao lâu. Với dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM, câu trả lời về không gian khá rõ, còn câu trả lời về thời gian lại được ghi theo nhiều cách trong chính hồ sơ.
Phạm vi lập và phạm vi nghiên cứu
Thuyết minh phân biệt hai lớp. Phạm vi lập là toàn bộ địa giới hành chính TP.HCM, khoảng 6.772,59 km² với 168 đơn vị hành chính: 113 phường, 54 xã và đặc khu Côn Đảo. Phạm vi nghiên cứu rộng hơn, gồm cả Tây Ninh, Đồng Nai, Đồng Tháp, Lâm Đồng và các không gian biển liên quan.
| Hướng | Giáp |
|---|---|
| Đông | Thành phố Đồng Nai, tỉnh Lâm Đồng |
| Tây | Tỉnh Tây Ninh, tỉnh Đồng Tháp |
| Bắc | Tỉnh Tây Ninh, thành phố Đồng Nai |
| Nam | Tỉnh Đồng Tháp, Biển Đông |
“Phần khai thác lấn biển” nằm trong phạm vi lập
Điểm đáng chú ý là phạm vi lập còn gồm “phần khai thác lấn biển theo yêu cầu phát triển kinh tế của Thành phố”. Thuyết minh không vẽ ranh cụ thể cho phần này. Báo cáo tóm tắt tháng 9/2026 đề xuất ba vị trí nghiên cứu lấn biển:
- L1 – Bãi Trước – Bãi Dâu (phường Vũng Tàu): chỉ làm công viên và bến du thuyền, khoảng 20–40 ha.
- L2 – Cái Mép Hạ mở rộng: vùng nước nông cạnh cảng nước sâu, dùng vật liệu nạo vét luồng.
- L3 – bãi triều đông Gò Găng (xã Long Sơn): chỉ phần ao đầm đã cải tạo, chừa toàn bộ rừng ngập mặn.
Dải ven biển trong phạm vi lập đã có những dự án căn hộ nào?
Phường Vũng Tàu, nơi có vị trí nghiên cứu L1, hiện có dự án Vũng Tàu Melody (phường Vũng Tàu – phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu cũ), giá tham khảo trung bình khoảng 52 triệu đồng/m², dao động 51–55 triệu đồng/m².
Ở phía biển Cần Giờ có Vinhomes Green Paradise (xã Cần Giờ – khu vực Cần Thạnh, huyện Cần Giờ cũ), giá tham khảo trung bình khoảng 70 triệu đồng/m², trong khoảng 68–75 triệu đồng/m². Hai ví dụ cho thấy phạm vi lập bao trùm cả những khu vực ven biển đã có dự án nhà ở, bên cạnh các vị trí lấn biển mới dừng ở mức nghiên cứu.
Thời kỳ 2021–2050 hay 2025–2050?
Tiêu đề trang của thuyết minh tổng hợp và quyết định phê duyệt Đề cương (Quyết định 2754/QĐ-UBND) ghi “thời kỳ 2021–2050“. Tuy vậy, chính mục tên quy hoạch trong thuyết minh ghi “2025–2050” và xác định thời kỳ từ năm 2025 đến năm 2050, thời hạn năm 2050. Bìa tập Phụ lục, khung tên các bản vẽ và báo cáo tóm tắt tháng 9/2026 cũng dùng “2025–2050”.
Chênh lệch này chủ yếu thuộc về cách gọi tên, nhưng cần được thống nhất trước khi hồ sơ trình thẩm định.
Tầm nhìn 100 năm được tính đến năm nào?
Mục thời kỳ chỉ nói quy hoạch “hướng tới tầm nhìn 100 năm”, không nêu năm mốc. Phần mục tiêu làm rõ hơn: tầm nhìn dài hạn đến năm 2075, gắn với cột mốc 100 năm giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước.
Các phần khác lại dùng những mốc riêng. Dự báo dân số chỉ tính đến 2050, kịch bản kinh tế kéo đến 2075. Hệ thống chỉ tiêu chủ yếu có bốn mốc 2030, 2035, 2045 và 2075, không có mốc 2050, dù đây là năm cuối thời kỳ quy hoạch. Bản vẽ cao độ nền và thoát nước mưa còn có cột chú giải “Quy hoạch 2100”.
Nói cách khác, “100 năm” trong dự thảo là một tầm nhìn định hướng, còn các con số cụ thể tập trung vào giai đoạn đến 2045–2050. Người đọc nên phân biệt hai lớp này khi tiếp cận các chỉ tiêu.
Bài viết tổng hợp từ hồ sơ dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2021–2050, tầm nhìn 100 năm; phạm vi, tên gọi thời kỳ và các mốc có thể thay đổi trong quá trình lấy ý kiến, thẩm định. Mức giá các dự án được nêu là số liệu tham khảo tính đến 01/09/2026, dùng để hình dung mặt bằng giá khu vực và không mang tính khuyến nghị đầu tư.
Xem thêm dự án nổi bật: Happy One Elite · Celesta Gold · TT Genesis · Solina Vũng Tàu