Bốn con số 5%, 30%, 70% và 95% là những mức trần mà Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra cho dòng tiền từ người mua sang chủ đầu tư khi công trình chưa hoàn thành. Chúng áp dụng cho cả phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, tức cả căn hộ du lịch như sản phẩm của Q Topia. Nắm bốn mốc này, người mua có thước đo để đọc bất kỳ lịch thanh toán nào.
Mốc 5%: tiền đặt cọc
Theo khoản 5 Điều 23 của luật, chủ đầu tư dự án bất động sản “chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán” khi nhà ở, công trình xây dựng “đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này”.
Quy định chứa hai giới hạn: về số tiền là 5% giá bán, về thời điểm là chỉ được thu khi công trình đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cùng khoản này còn yêu cầu thỏa thuận đặt cọc “phải ghi rõ giá bán”; một thỏa thuận không ghi giá của căn cụ thể là chưa khớp với yêu cầu đó.
Mốc 30% và 70%: trước khi bàn giao
Khoản 1 Điều 25 quy định việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn hình thành trong tương lai “được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao”.
Ba ý rút ra:
- Lần thanh toán đầu tiên không quá 30%, tiền cọc đã nằm trong con số này.
- Các lần sau phải đi theo tiến độ xây dựng. Lịch thu tiền theo ngày tháng cố định, không gắn với hạng mục thi công, là điều nên hỏi lại.
- Trước khi nhận bàn giao, tổng số tiền đã nộp không quá 70%; nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của luật thì mức này là 50%.
Mốc 95%: trước khi có giấy chứng nhận
Khoản 3 Điều 25 quy định khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán “không được thu quá 95% giá trị hợp đồng”; phần còn lại thanh toán khi giấy chứng nhận đã được cấp.
Với căn hộ du lịch, 5% cuối cùng này đáng chú ý hơn so với nhà ở: theo luật sư Đặng Văn Cường, tính đến tháng 10/2025 cả nước mới có 2 dự án căn hộ du lịch được cấp giấy. Khoản giữ lại vì vậy có thể nằm chờ trong thời gian dài.
Bốn mốc trong một bảng
Có thể đặt các mức trần cạnh một hợp đồng giả định trị giá 2 tỷ đồng – tương ứng mức giá được giới thiệu từ khoảng 2 tỷ đồng/sản phẩm mà báo chí ghi nhận ở Q Topia ngày 11/09/2026. Đây là phép tính minh họa, không phải lịch thanh toán của dự án.
| Thời điểm | Trần theo luật | Với hợp đồng giả định 2 tỷ đồng |
|---|---|---|
| Đặt cọc, khi công trình đã đủ điều kiện kinh doanh | Không quá 5% giá bán | tức không quá 100 triệu đồng |
| Thanh toán lần đầu theo hợp đồng | Không quá 30%, gồm cả tiền cọc | tức không quá 600 triệu đồng |
| Trước khi bàn giao | Tổng không quá 70% | tức không quá 1,4 tỷ đồng |
| Trước khi có giấy chứng nhận | Tổng không quá 95% | tức không quá 1,9 tỷ đồng |
Áp vào Q Topia
Q Topia là tổ hợp nghỉ dưỡng tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Tính đến đầu tháng 10/2026, dự án mới ở trạng thái đã được giới thiệu ra thị trường; chưa có thông tin công bố về giấy phép xây dựng hay việc đủ điều kiện kinh doanh, và chủ đầu tư dự án chưa công bố mẫu hợp đồng, lịch thanh toán.
Người quan tâm vì vậy nên đặt một số câu hỏi khi được đề nghị nộp tiền:
- Khoản tiền này là đặt cọc theo Điều 23 hay là một khoản khác, căn cứ pháp lý của nó là gì?
- Văn bản thỏa thuận có ghi rõ giá bán của căn cụ thể không?
- Các đợt thanh toán gắn với hạng mục thi công nào, ai xác nhận hạng mục đó đã hoàn thành?
- Hợp đồng có theo mẫu ban hành kèm Nghị định 96/2024/NĐ-CP dành cho công trình có công năng du lịch, lưu trú không?
Bốn mốc trên là trần, không phải lịch bắt buộc, và không thay thế việc kiểm tra điều kiện kinh doanh của dự án. Luật Kinh doanh bất động sản đang được sửa đổi trong năm 2026, nên khi ký, người mua cần đối chiếu với văn bản đang có hiệu lực và nên hỏi luật sư.